拍中有法 | 拍賣人如何履行瑕疵告知義務

01 導語

中拍協(xié)法咨委收到河南省某拍賣公司來函，就“拍賣人如何履行瑕疵告知義務”等相關問題進行咨詢，經(jīng)法咨委專家集中研究，對該公司做出相關答復。

02 案例簡介

河南省某拍賣公司接受某銀行委托，對南陽市6處房產(chǎn)進行整體公開拍賣并順利成交，所拍房產(chǎn)現(xiàn)已過戶完畢。隨后，河南省商務廳以該拍賣活動違反《拍賣管理辦法》第二十五條（依法公告）、第二十七條（瑕疵告知）的規(guī)定，未在《拍賣公告》中說明標的物土地為劃撥性質，需經(jīng)政府批準并補繳土地出讓金為由，向該公司發(fā)出擬予以警告處分的行政處罰事先告知書。

03 案例評析

（一）拍賣人對拍賣標的已知瑕疵負有告知義務

根據(jù)《拍賣法》第十八條“拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵”，第六十一條“未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償”，以及商務部《拍賣管理辦法》第二十七條“拍賣企業(yè)應當向競買人說明其知道或者應當知道的拍賣標的的瑕疵”等規(guī)定，如實告知拍賣標的已知瑕疵是拍賣人的法定義務。

（二）拍賣人可選擇適當方式履行拍賣標的瑕疵告知義務

根據(jù)《拍賣法》第四章“拍賣程序”第四十五條、第四十八條之規(guī)定，拍賣人應當于拍賣日七日前發(fā)布拍賣公告，應當在拍賣前展示拍賣標的，并提供查看拍賣標的的條件及有關資料?！杜馁u法》第四十九條也規(guī)定了“拍賣師應當于拍賣前宣布拍賣規(guī)則和注意事項”等程序性要求。由此可見，拍賣人可在拍賣公告、標的展示、競買登記或拍賣會現(xiàn)場等不同階段，以書面說明、現(xiàn)場展示或拍賣師陳述等多種形式向競買人告知拍賣標的有關情況并聲明瑕疵。

本案中，拍賣公司辦理競買登記時在《競買須知》第五項“拍賣標的瑕疵聲明及相關注意事項”、《拍賣標的清單》“特別說明”中兩次告知競買人“需繳納（含欠繳、補繳）的土地出讓金由買受人自行了解和承擔”，并由競買人簽字確認；在拍賣前由拍賣師宣讀拍賣須知、注意事項，就部分房產(chǎn)證件缺失、文化路西側房產(chǎn)所占土地屬性及出讓金由買受人承擔等事項做出說明，并將其載入拍賣筆錄，由買受人簽字確認。以上措施均能合理保證競買人、買受人明確知悉拍賣標的在土地屬性及補繳土地出讓金等方面存在的權利瑕疵，相關瑕疵告知行為完整適當、合法有效。

（三）拍賣標的瑕疵不是拍賣公告必須載明的事項

《拍賣法》第四十六條規(guī)定，拍賣公告應當載明的事項包括“（一）拍賣的時間、地點；（二）拍賣標的；（三）拍賣標的展示時間、地點；（四）參與競買應當辦理的手續(xù)；（五）需要公告的其他事項”。據(jù)此，拍賣標的瑕疵不屬于拍賣公告明確要求必須載明的事項。拍賣人可根據(jù)需要決定是否在拍賣公告中進行瑕疵告知。

本案中，拍賣公司在《南陽日報》發(fā)布拍賣公告，明確了拍賣的時間、地點，拍賣標的，標的展示時間、地點，參與競買應當辦理的手續(xù)，以及優(yōu)先購買權人參與競買的要求等內容，公告事項、發(fā)布時間、發(fā)布媒介均符合《拍賣法》《拍賣管理辦法》的相關規(guī)定，公告行為不存在法律瑕疵。

04 案例啟示

在拍賣活動中，向競買人告知拍賣標的存在的瑕疵屬于拍賣人的法定義務，除非拍賣人拍賣前申明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|。拍賣人可以在拍賣公告、拍賣規(guī)則、競買須知等文件中披露或通過現(xiàn)場展示、競買咨詢等方式向競買人說明標的的真實情況（包括瑕疵情況）。

需注意，拍賣人在接受委托時，應對拍賣標的進行充分的調查和了解，盡可能掌握拍賣標的的瑕疵情況，以便如實準確地告知競買人。在履行瑕疵告知義務的過程中，拍賣人應保留拍賣公告、展示記錄、瑕疵檢測報告等相關證據(jù)，避免訴訟之累。